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Mieter oder Vermieter: Wer muß die „Nutzerwechselgebühr“ zahlen?

November 21, 2011

In zahlreichen Betriebskostenabrechnungen findet sich seit vielen Jahren immer wieder der dem Mieter zumeist gar nicht erklärliche Begriff der „Nutzerwechselgebühr“. Dieser Begriff soll jene Kosten der Verbrauchserfassung erfassen, die bedingt durch den Auszug des Mieters entstehen.

Der BGH hatte sich zu der Frage der Kostentragung im Urteil vom 14.11.2007 deutlich geäußert:

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

Es bedarf also einer gesonderten Vereinbarung, um dem Mieter die Pflicht aufzuerlegen, auch diese Kosten zu tragen. Eine solche ausdrückliche Vereinbarung findet sich meiner Erfahrung nach in Mietverträgen regelmäßig nicht. Das hindert viele Vermieter nicht daran, diese Kosten dennoch auf die Mieter umzulegen. Bislang hat jedenfalls jeder Vermieter, dessen Forderung ich insoweit zurückgewiesen hatte, von der Forderung Abstand genommen.

Ein großes Vermietungsunternehmen verfährt nun anders. Da der Mandant den Mietvertrag nicht mehr hat, bat ich um Auskunft, woraus das Recht zur Abrechnung der sogenannten Nutzerwechselgebühr geltend gemacht wird.

Man erwiderte mir herablassend betont freundlich, daß die Nutzerwechselgebühr bei ausdrücklicher Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden könne. Ich möge meinem Mandanten also doch bitte raten, nun umgehend zu zahlen.

Ich forderte daraufhin ausdrücklich dazu auf, mir eben diese Vereinbarung bezogen auf meinen Mandanten in Kopie zur Verfügung zu stellen. Telefonisch teilte man mir mit, daß dieses umgehend erfolgen werde. Mein Mandant solle dann aber auch bitte zügig zahlen.

Seitdem ist mein Mandant mehrfach angemahnt worden. Allein die versprochene Kopie der angeblichen Vereinbarung erhielt ich nicht. Auch eine nochmalige Erinnerung hieran blieb unbeantwortet. Mittlerweile ist seit einiger Zeit auch keine Mahnung mehr gekommen.

Man mag vermuten, daß es die behauptete Vereinbarung der Kostenübernahme hier gar nicht gibt.

Zeit für eine Strafanzeige wegen versuchten Betruges?

RA Müller

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6 Kommentare

  1. […] ich neulich hier bereits davon berichtet, daß die Abrechnung der „Nutzerwechselgebühr“ häufig – […]


  2. Selbst eine solch getroffene Vereinbarung wäre in einem Mietvertrag für Wohnraum unwirksam. Gem. § 1 Abs. 2 nr. 1 BetrKV sind Verwaltungskosten keine Betriebskosten. Der BGH hat ganz deutlich klar gestellt, dass es sich bei einer Nutzerwechselgebühr um Verwaltungskosten handelt. Diese Vereinbarung kann also nur in Gewerberaummietverträgen wirksam getroffen werden!

    Lg
    Kerstin


    • Hm, welcher Entscheidung ist das zu entnehmen? In Aufsätzen, die die Entscheidung des BGH aus 2007 zum Gegenstand haben, wird – dem Leitsatz des BGH folgend – überwiegend die Auffassung vertreten, daß eine Umlage auf den Mieter grds. möglich ist. Es bedürfe dann einer ausdrücklichen Vereinbarung. Auch dürften die Kosten nicht als Betriebskosten ausgewiesen werden, da es sich eben nicht um Betriebskosten handelt. Soweit mir bekannt ist, wird dieses auch in der Praxis in dieser Weise umgesetzt.


  3. Eine Umlage von Verwaltungskosten (um die es sich laut BGH handelt) auf den Gewerbemieter ist möglich, nicht aber auf den Wohnungsmieter. Verwaltungskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten. Laut § 556 Abs. 1 BGB dürfen auf den Wohnraummieter aber nur Betriebskosten umgelegt werden. Anderweitige Vereinbarungen sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. [Da diese Regelung im Titel 5 des BGB, Untertitel 2 („Mietverhältnisse über Wohnraum“) steht, gilt sie nicht für Gewerberaum – daher ist der BGH-Exkurs zu ausdrücklicher Vereinbarung sinnvoll, aber nur für Gewerbe.]


  4. Hallo,

    wie ist es in dem Fall wenn im Mietvertrag steht:
    „Mehrkosten der Zwischenablesung gehen zu Lasten des ausziehenden Mieters, sofern keine gesetzlichen zwingenden Bestimmungen etwas anderes regeln“
    Herzlichen Dank für Ihre Antwort vorab.


    • Dürfte (siehe Ausführungen von Dmb Zossen) unwirksam sein wg. 307 BGB



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