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allgemeine Empfangsbevollmächtigung

August 1, 2017

Die Vorgeschichte:

Einer Mieterin wurde zunächst außerordentlich fristlos wegen vermeintlichem Zahlungsverzug gekündigt.

Wir wurden von der Mieterin beauftragt, sich gegen diese Kündigung zur Wehr zu setzen. Insoweit legitimierten wir uns also mit einer Vollmacht – als Gegenstand der Vollmacht angegeben war „Abwehr Kündigung Mietverhältnis“ – gegenüber den Vermietern. Diese Angelegnhet konnte außergerichtlich geklärt werden.

Etwa drei Monate später wurden wir – und gerade nicht die Mandantin – aber durch einen Rechtsanwalt angeschrieben. Das Mietverhältnis wurde erneut gekündigt, diesmal wegen Eigenbedarfs.

Ich war und bin der Meinung, dass wir insoweit überhaupt nicht empfangsbevollmächtigt waren. Es handelt sich offensichtlich um eine neue Angelegenheit, hinsichtlich derer uns die Mandantin mangels seinerzeitiger Kenntnis von dieser zukünftigen Kündigung gar nicht beauftragen konnte.

Ich habe dies gegenüber dem kündigenden Kollegen auch außergerichtlich – unter anderem – eingewandt. Ich habe ihn also gerade nicht in das (vermeintliche, dazu sogleich) Messer „nicht zugegangene Kündigung“ laufen lassen.

Gleichwohl erfolgte sodann Räumungsklage gestützt nur auf diese nur uns zugegangene Kündigung – ohne also eine weitere Kündigung auszusprechen – durch zwei Instanzen, die wir im Ergebnis nunmehr (aus anderen Gründen) für die Mieterin gewonnen haben.

Hinsichtlich der Empfangsbevollmächtigung führte die zweite Instanz allerdings aus, ausweislich der übersandten Vollmacht seien wir in allen Belangen im Zusammenhang mit einer Kündigung des Mietverhältnisses empfangsbevollmächtigt gewesen – also auch hinsichtlich der erst nach Erteilung der Vollmacht ausgesprochenen Kündigung. Die diesbezügliche Bevollmächtigung ergäbe sich auch daraus, dass ich mich nach Erhalt mit dem Kollegen in Verbindung gesetzt hätte (s.o.).

DAS würde ich dann doch gerne einmal hier zur Diskussion stellen.

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9 Kommentare

  1. Die Vollmacht war zeitlich nicht beschränkt. Sie lautete auch nicht auf „Abwehr Kündigung vom (Datum)“. Sie wurde ebensowenig widerrufen. Also was ist da noch unklar?


    • Als Mandant würde mich das zumindest überraschen. Alleine aus dem verwendeten Singular ginge ich davon aus das die Vollmacht nur für den einen Fall gültig wäre.


    • Die Frage ist doch: Kann man Vollmacht in Bezug auf die Abwehr einer Kündigung erteilen, von der man selbst noch gar nichts weiß?

      M.E. führt die „Lösung“ daher nicht über die Erklärung, sondern den dahinterstehenden Willen.


  2. Halte ich für falsch. Nur weil man bezogen auf eine bestimmte Kündigung vertreten hat, macht man sich durch so eine Vollmacht nicht zum Kündigungs-Briefkasten für alle Ewigkeit. Daran ändert auch der in der Vollmacht genannte Gegenstand nichts. Letztlich passt er ja auch gar nicht, da es um die Abwehr einer (also der bereits ausgesprochenen) Kündigung ging. Die Inempfangnahme einer neuen Kündigung ist davon meines Erachtens nicht umfasst (man weiß ja auch noch gar nicht, ob der Mieter diese neue Kündigung auch abwehren möchte).

    Unklar ist allerdings auch, warum der Vermieter im Rahmen der Räumungsklage nicht vorsorglcih eine weitere Kündigung ausgesprochen hat.


    • Hat er tatsächlich nicht. Warum ist mir selbst unklar. Allerdings geht’s darum auch nicht, denn das LG hat ja gerade die nur mir zugegangene Kündigung ausreichen lassen.


  3. Was stand denn in der Vollmacht im Einzelnen drin? „Wegen Mietsache“? „Wegen Kündigung“? Oder „wegen Kündigung vom xx.xx.2017 betr. Mietverhältnis“?

    Ungeachtet dessen, dass diese Ansicht des LG höchst diskutabel ist, halte ich es grundsätzlich für sinnvoll, sich zunächst aufs wesentliche zu beschränken („Die Kündigung ist mangels Zustellung unwirksam. Eine Zustellungsbevollmächtigung des Unterfertigten für die Gekündigte liegt nicht vor.“ Und die weiteren Ausführungen entweder ganz zu unterlassen oder wenigstens hilfsweise auszuführen.

    Aber selbst die hilfsweisen Ausführungen würde ich unterlassen. Denn für Kündigungen von Wohnraummietverhältnisse gibt es eine großzügige Widerspruchsfrist, die man auch ausschöpfen sollte. Es gibt einige Vermieter, die in dieser Zeit ungeduldig werden und großzügige Abfindungsangebote unterbreiten, über die es sich nachzudenken lohnt. Wenn man dann noch der Kündigung widerspricht und dies auch argumentiert, kann man auf ein noch besseres Angebot hoffen.

    Zu guter letzt: es lässt sich Zeit gewinnen. Wenn ich den Vermieter gleich zu Beginn auf die Fehler seiner Kündigung aufmerksam mache, dann spricht er direkt eine neue aus.

    Reize ich die Widerspruchsfrist bis zum Ende aus, kann er immer noch erneut kündigen – aber die Kündigungsfrist fängt dann eben noch später an zu laufen.

    Gerade bei Wohnraum-Mietkündigungen wollen Mandanten vor allem eins: ZEIT! Denn es ist schwer, eine geeignete Ersatzwohnung zu finden.


    • Vielen Dank für die vielfältigen Kommentare. Das Meinungsbild ist offenbar geteilt.

      Ich werde jedenfalls zukünftig so vorgehen, dass ich in die Vollmacht das Datum der Kündigung mit aufnehmen werde (oder – weil eigentlich gar ncht erforderlich – überhaupt keine Vollmacht übersende).

      @ Vod Ka(k)nockers: Alles richtig, mache ich oft auch so (hier nach wiederholter Kündigung allerdings nicht mehr).

      In Bezug auf die Zurückweisung der Kündigung ist hier aber noch die Besonderheit zu beachten, dass es nicht darum geht, dass eine Vollmacht nicht beigefügt war, sondern dass die Kündigung gar nicht zugegangen war (oder eben doch, siehe LG). So was muss man eigentlich gar nicht „unverzüglich“ zurückweisen, der Zugang kann auch erst im Verfahren bestritten werden.


  4. Die Vollmachtsurkunde lässt ich durchaus dahingehend auslegen, dass irgendeine (= jede) Kündigung des Mietverhältnisses gemeint sein kann. Da derartige Urkunden die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit in sich tragen, liegt es wohl an Ihnen, die Umstände außerhalb der Urkunde vorzutragen, die eine andere Auslegung ermöglichen. Daher wäre eine an Sie gerichtete Kündigung sofort zurückzuweisen, um nicht deren Wirksamkeit zu provozieren. Dies haben Sie getan. Der Kollege und die gegnerische Mandantschaft hätten unverzüglich eine neue Kündigung gegenüber Ihren Mandanten aussprechen können und müssen. Dies wäre dann die streitige Kündigung gewesen. Die erste Kündigung wäre damit vom Tisch gewesen.

    Dass Sie sich mit dem Kollegen in Verbindung gesetzt haben halte ich für keine ausreichende Beweiszeichen einer erneuten Bevollmächtigung. Dies könnte nämlich auch nur eine Handlung aufgrund nachvertraglicher Schutzpflichten gegenüber Ihrer Mandantschaft gewesen sein.


    • Interessanter Aspekt. Aber: Ein – überhaupt nicht – erfolgter Zugang kann m.E. nicht geheilt werden (anders als beispielsweise Erklärungen eines vollmachtlosen Vertreters), auch nicht durch erneute Bevollmächtigung.

      Auf der anderen Seite hat natürlich die Mieterin „irgendwie“ von der neuen Kündigung erfahren, das kann natürlich den Zugang begründen (frage ist dann nur, wann?)….



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